naGRUNCIE.pl - S E R W I S B U D U J Ą C Y - Rybnik, Żory, Jastrzębie-Zdrój, Wodzisław Śląski, Racibórz

Krzysztof Urbańczyk

Spotkałem Piotra. Zawsze radosny, uśmiechnięty, biznesmen pełną gębą. Tym razem jednak jakiś smutny, przygaszony. Po prostu nie on. Jego wygląd kompletnie nie pasował do normalnego wizerunku. Po krótkiej wymianie uprzejmości zaczął skarżyć się na los.

- Miasto chce zabrać mi pieniądze, i to duże, i za co? Za to, że sprzedałem swoją działkę, moją własność, konstytucyjnie gwarantowaną.

Zaczęliśmy drążyć temat, co się stało i skąd jego minorowy nastrój. Otóż Piotr sprzedał - oczywiście zgodnie z przepisami - podpisując akt notarialny, działkę o powierzchni 2000m2. Kupiec okazał się być bardzo uczciwy i w terminie przelał na jego konto umówiona kwotę 100 000,0 zł. Po 3 miesiącach Urząd Miasta zawiadomił Piotra, że wszczął z urzędu postępowanie dotyczące pobrania jednorazowej opłaty określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto poinformował, że jednorazowa opłata wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.
- Przecież to niemożliwe - skomentował Piotr.
- Nareszcie wiem, o co chodzi - odrzekłem - zaraz Ci wszystko wytłumaczę.

Problematyka ta zahacza o dwie ustawy i jedno rozporządzenie:
1. Ustawa z dnia 27.03.2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami).
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 46/2000, poz. 543)
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Działka Piotra w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z roku 1993 przeznaczona była pod uprawy rolne. Miasto podjęło działania i po całej procedurze uchwaliło nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan uchwalono np. 15 maja 2005r, zaś zaczął obowiązywać w 30 dni od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego, np. 10 października 2005 roku. Zapis Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (a dokładnie z art. 36. pkt. 4) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Na czym polega ta procedura, o której Piotr został zawiadomiony stosownym pismem przez Urząd Miasta?

Skoro działka w poprzednim planie przeznaczona była pod uprawy rolne, zaś w aktualnie obowiązującym planie to teren budownictwa mieszkaniowego, to należy domniemywać, że nastąpił wzrost wartości z tytułu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego Urząd Miasta powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny wzrostu wartości nieruchomości - czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, oraz po uchwaleniu planu zagospodarowania. Sposób wyceny określa Rozporządzenie, które dosyć dokładnie opisuje czynności rzeczoznawcy, zobowiązanego określić wartość nieruchomości wg cen z dnia jej zbycia - czyli podpisania aktu notarialnego, natomiast stan nieruchomości określa się zgodnie z datą wejścia w życie planu miejscowego. A cóż to jest ten stan nieruchomości? Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, że stan nieruchomości to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w którym nieruchomość jest położona. Czyli jeżeli od daty wejścia w życie planu dokonaliśmy nakładów na nieruchomości - to znaczy np. doprowadziliśmy drogę dojazdową do naszej działki, wykonaliśmy niwelacje terenu czy doprowadziliśmy media - to wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego nie może tego uwzględniać. Opłaty te, oczywiście, posiadają cezurę czasową i gmina może je naliczać, jeżeli od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego a datą zbycia nieruchomości upłynie mniej niż 5 lat. Po tym okresie nie można już naliczać takiej opłaty. Wyjaśnienia wymaga jeszcze wysokość opłaty. Otóż Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa, że wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Czyli jeżeli nie wyższa, to może być niższa. Kto o tym decyduje? Nie, nie urzędnik. W uchwale Rady Miasta, zatwierdzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego jakiejś części terenu miasta, musi się znaleźć zapis dotyczący wysokości opłaty, który to zapis jest elementem obligatoryjnym i częścią zmiany planu.

- A co wówczas, gdy taka nieruchomość jest zabudowana? - zapytał mój rozmówca.
- Tu również przepisy są dokładne i jednoznaczne - odpowiedziałem - gdy rzeczoznawca wykonuje operat szacunkowy dla naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
- Co w takim razie zrobić, aby nie zapłacić tej opłaty? - spytał już nieco uspokojony Piotr.
- Najprostsza rada to nie sprzedawać zaraz po uprawomocnieniu się planu zagospodarowania przestrzennego, albo sprzedawać przed jego wejściem w życie. Jest też inne rozwiązanie. Można, zgodnie z Art. 37 ust. 7, wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, aby ten ustalił w drodze decyzji wysokość opłaty przed zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Kiedy wiemy, ile trzeba będzie zapłacić, wtedy można spróbować wysokość tej opłaty przerzucić na kupującego. Czy się zgodzi, nie wiadomo.Czy nie stracimy klienta, też trudno przewidzieć, ale myślę, że trzeba spróbować. W przypadku niepowodzenia wiemy chociaż, ile zapłacimy.
- A ile ja mam zapłacić? - drążył temat mój rozmówca.
- Jak powiedziałem, zostanie to określone w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli Twoja działka przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego była warta np. 10 000,0 zł, a po wejściu w życia planu np. 85 000,0 zł, to wzrost wartości wynosi 75 000,0 zł. W przypadku 30% opłaty, wyniesie ona 22 500,0 zł. Owszem, to dużo, ale wynika to z dokładnie sprecyzowanych przepisów prawa. Nie martw się, Piotrze. To, że sprzedałeś za 100 000,0 zł, nie ma większego znaczenia, gdyż cena zakupu podana przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym nie zawsze jest wartością rynkową, czasem jest zawyżona, czasem zaniżona.
- Na pocieszenie mogę Ci dodać - ciągnąłem temat, że ustawa przewiduje również sytuację, w której w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, lub istotnie ograniczone. Wówczas właściciel nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę rzeczywistą, albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja tych roszczeń może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej. Gdy właściciel nie skorzysta z ww. możliwości i zbył nieruchomość, która w wyniku uchwalenia planu miejscowego straciła na wartości, wówczas może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Tak więc uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego nie stawia w sytuacji uprzywilejowanej ani gminy, ani właścicieli nieruchomości. Powyższe ustalenia dotyczą w równej mierze właścicieli, jak i użytkowników wieczystych.

Piotr, lekko nawet uśmiechnięty, stwierdził: - no dobrze, następnym razem, gdy będę miał problem, to najpierw przyjdę lub zadzwonię, żeby potem nie było za późno.

Krzysztof Urbańczyk

Rzeczoznawca majątkowy
tel. 0502 692 063