|
|
|
Mamy nasze mieszkanie
CZYLI TRZECIA ROZMOWA Z PIOTREM
Krzysztof Urbańczyk
- Kupiłem, już jest moje - zawołał od progu Piotr, kiedy wpadł do mojego biura.
- Powoli, Piotrze, co kupiłeś i co jest Twoje?
- Kiedy byłem ostatnio u Ciebie, opowiadałem Ci, że gmina zgodziła się na sprzedaż mojego mieszkania. Wczoraj podpisałem akt notarialny i teraz już tylko czekam na założenie księgi wieczystej.
- To znaczy, że jesteś zadowolony.
- No, nie tak do końca. Wspominałeś mi, że nie będę dwa razy płacił za moje remonty. Był rzeczoznawca, przedstawiłem mu, co zrobiłem i pokazałem wszystkie rachunki. Kiedy oglądałem operat szacunkowy w Urzędzie Miasta, okazało się, że od wartości lokalu odjęto niewiele ponad połowę tego, co wydałem. Przecież to niesprawiedliwe.
- Zaraz Ci to wytłumaczę. Rozporządzenie, o którym Ci wspominałem, dokładnie precyzuje, jak rozliczać nakłady. Zgodnie z § 35. rzeczoznawca dokonał wyceny wartości rynkowej nieruchomości, czyli Twojego mieszkania, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. To z reguły jest szalenie trudne do obliczenia. Wobec tego wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów. Oczywiście, należy uwzględnić stopień zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.
A teraz wytłumaczę Ci to na przykładzie:
Kupiłeś lokal mieszkalny o powierzchni 65 m2 oraz pomieszczenie przynależne - piwnicę o powierzchni 7 m2. W akcie notarialnym zapisano, że wraz z lokalem mieszkalnym nabyłeś 10,75% udziału w nieruchomości wspólnej. Wartość rynkowa Twojego mieszkania wg operatu szacunkowego wynosi 71 000,0 zł wraz z nakładami oraz z udziałem w gruncie. Wartość gruntu przypadająca na Twoje mieszkanie to 5100 zł. Tak więc wartość lokalu bez udziału w gruncie to 65 000,0 zł. Koszt nakładów, które poniosłeś, to 15 000,0 zł. Nakłady te są już zużyte, w operacie określono zużycie na 10%. Koszt wybudowania budynku, w którym jest Twoje mieszkanie, to w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej 1750 zł, zużycie budynku wynosi 30%. Tak więc wskaźnik przeliczeniowy nakładów to stosunek 15 000,0 zł - 10% zużycia do 65 m2 * 1750 zł/m2 - 30% zużycia, czyli 17%. Wartość nakładów to 65 000 zł * 17% = 11 050,0 zł.
- Czyli wydałem 15 000,0 zł, ale rzeczoznawca odliczył mi 11 050,0 zł i to jest zgodne z prawem.
- Tak, rzeczoznawca określił to prawidłowo.
- No dobrze, przekonałeś mnie - odrzekł Piotr - ale jeszcze jedno. Wytłumacz mi, proszę, jak to jest z księgą wieczystą. Notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego wspominał coś, że mój lokal zapisany będzie w dwóch księgach wieczystych. Albo ja nie zrozumiałem, albo nastąpiło jakieś przekłamanie.
- Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece ( Dz. U. nr 19 z dnia 16 lipca 1982r. z późniejszymi zmianami.) Dla Twojego lokalu założona zostanie jedna księga wieczysta. W księdze tej w Dziale I zostanie opisany Twój lokal, czyli adres, kondygnacja, sposób jego użytkowania, ilość pokoi i powierzchnia. W Dziale II będą Twoje dane jako właściciela lokalu, czyli imię i nazwisko, imiona rodziców. Dział III to służebności i ograniczenia, Dział IV to hipoteki. Jednakże w szczególnych przypadkach w księdze wieczystej może być ujawniony tzw. Dział I Sp. - czyli spis praw. Tam właśnie opisany będzie Twój udział w nieruchomości wspólnej, czyli w nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym znajduje się to mieszkanie. Ta druga księga to właśnie księga nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym znajduje się twoje mieszkanie. W księdze tej opisana została działka gruntu, jej położenie, powierzchnia. Natomiast w Dziale II wyszczególnione są numery ksiąg wieczystych wszystkich właścicieli samodzielnych lokali zlokalizowanych w tym budynku oraz wielkość ich udziału w nieruchomości.
- A czy to wszystko konieczne? Mój brat nabył mieszkanie od Spółdzielni Mieszkaniowej i nie ma żadnej księgi wieczystej, ani udziału w gruncie
i tym podobnych.
- Tak, te wszystkie czynności dotyczące ksiąg wieczystych są niezbędne i prawnie wymagane. Natomiast Twój brat nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i w takim przypadku założenie księgi wieczystej jest dobrowolne.
- Dobrze, a co z tymi moimi prawami i obowiązkami jako właściciela lokalu mieszkalnego? Czy to coś groźnego?
- Nie martw się, ale o tym przy następnym spotkaniu.
Krzysztof Urbańczyk
Rzeczoznawca majątkowy
tel. 0502 692 063
|
|
Mienie zza Buga i nie tylko
