|
|
|
Warto dbać o porządek w księdze wieczystej
Szymon Fac
Niedawno jeden ze znajomych opowiadał mi o zamieszczonej w internecie ofercie sprzedaży mieszkania. Atrakcyjnie położone, o dużej powierzchni, co prawda, w starym budownictwie i do generalnego remontu, ale za to za niezwykle korzystną cenę - po prostu okazja. Gdy rozmawialiśmy ponownie, wyjaśnił, że mieszkania jednak nie kupił.
Po spotkaniu z osobą, która chciała sprzedać mieszkanie wyszło na jaw, że w księdze wieczystej prawo własności wpisane jest na jego rzecz jedynie w 1/40 części. 3/40 części posiada jego żona, zaś pozostałe 36/40 części należało do jego wujka, który zmarł... w latach 70-tych. Do tego okazało się, że udziały te odnoszą się do własności budynku, a sam lokal nie był odrębną nieruchomością. Do transakcji, oczywiście, nie doszło, ku wielkiemu zdziwieniu niedoszłego sprzedawcy. Warto więc wiedzieć, czym jest owa tajemnicza księga wieczysta, dlaczego ma tak duże znaczenie dla obrotu nieruchomościami i czy rzeczywiście jest trwała "na wieki".
Księga wieczysta ma tak naprawdę bardzo niepozorną postać. Wygląda najczęściej jak zwykły, zakurzony, szary zeszyt lub niezbyt obszerna książka. Jej wzór a nawet wymiary (nieco większe od formatu A4, bo wynoszące 31 x 22,5 cm.) są jednak ściśle określone. W środku zaś zapisana jest ręcznym pismem, wpisy wykreślone są podkreślone kolorem czerwonym, nie ma w niej żadnych skreśleń i poprawek, nie można w niej także nic zamazywać ani usuwać. Spotyka się nierzadko także stare księgi, pochodzące nawet z XIX wieku, wpisy w nich (choć nieco archaicznym językiem), dokonane są w sposób niezwykle staranny, z zachowaniem zasad kaligrafii. Nie oznacza to jednak, że wpisy te są nieważne. Księgi, które choć często utraciły już swą moc, zachowują jednak pewną ciągłość i posiadają moc dokumentów. Powojenne ustawodawstwo polskie utrzymało nawet w mocy większość wpisów dokonanych w okresie okupacji przez sądy niemieckie. Do księgi dołączone są akta księgi, czyli wszystkie dokumenty i wnioski z nią związane, zszyte chronologicznie w teczce. W 2003 roku wprowadzona została nowa postać księgi wieczystej - prowadzonej w systemie informatycznym. Księga taka jest zupełnie "wirtualna", sąd nie prowadzi jej wersji wersji papierowej, gromadzi się jedynie akta księgi wieczystej.
Założeniem ustawowym jest prowadzenie ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości na terenie całego kraju. Od 2001 roku każdy właściciel nieruchomości, dla której nie jest jeszcze prowadzona księga, ma bowiem obowiązek wystąpienia z wnioskiem o jej założenie. Istnieje tylko jeden - zupełnie marginalny - przypadek nieruchomości, dla których nie prowadzi się ksiąg, są to nieruchomości stanowiące wspólnoty gruntowe. Zasady powszechności ksiąg wieczystych, niestety, nie udało się zrealizować, najgorzej pod tym względem jest na terenach byłego zaboru rosyjskiego, nieco lepiej na terenie byłego zaboru austriackiego, zaś najmniejszy odsetek nieruchomości bez urządzonej księgi występuje na terenie byłego zaboru pruskiego.
Polskie ustawodawstwo nie definiuje pojęcia księgi wieczystej. Wskazane są jedynie jej cechy i cele. Zasadniczym celem, dla którego jest ona prowadzona, jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Ów stan prawny nieruchomości wskazany jest w czterech działach księgi:
1. dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związane z jej własnością,
2. w dziale drugim zamieszcza się wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3. dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki) oraz wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz na wpisy innych praw i roszczeń,
4. w dziale czwartym dokonuje się wpisów hipotek.
Poprzez analizę wpisów zawartych we wszystkich czterech działach otrzymujemy pełny obraz stanu prawnego nieruchomości. Stan prawny wskazany w księdze nie zawsze pokrywa się z rzeczywistym stanem prawnym, wpisy w księdze w większości mają jedynie charakter deklaratoryjny, a więc od jego dokonania nie jest uzależnione przejście czy powstanie prawa tam wpisywanego. Polskie prawo przewiduje jedynie 10 przypadków, w których powstanie określonego skutku prawnego zależy od dokonania wpisu. Zalicza się tu na przykład powstanie i umowne przeniesienie użytkowania wieczystego, ustanowienie odrębnej własności lokalu, powstanie hipoteki i zrzeczenie się tego zabezpieczenia, przeniesienie, zrzeczenie się i umowne zastrzeżenie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych (czyli np. służebności i użytkowania), które były już ujawnione w księdze. Od wpisu do księgi wieczystej zależy także ważność umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę, czyli popularnie zwanej umowy deweloperskiej. Tak więc nie zawsze treść wpisana w księdze odzwierciedla rzeczywisty stan prawny, z dokonaniem aktualizujących wpisów nie należy jednak zwlekać.
Doniosłość ksiąg wieczystych wynika z pojęcia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zawartego w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. To bowiem treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Osoba, która kupi więc nieruchomość od osoby niebędącej w rzeczywistości właścicielem, ale wpisanej jako właściciel w księdze, nabędzie własność tej nieruchomości. Nabywca musi jednak znajdować się w dobrej wierze, a więc nie wiedzieć o tym, że sprzedający nie był faktycznym właścicielem, nie może także uzyskać tej nieruchomości poprzez czynność prawną nieodpłatnie. Jakie prawa w tej sytuacji przysługiwać będą rzeczywistemu właścicielowi, który nie ujawnił się wcześniej w księdze? Tak naprawdę niewielkie, mógłby on próbować dochodzić odszkodowania od sprzedawcy, nie będą mu jednak przysługiwać żadne roszczenia w stosunku do nabywcy.
Z zasadą rękojmi wiążą się także dwa niezwykle istotne domniemania: domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje. Tak więc, nawet jeśli uzyskamy (na przykład w spadku po dziadku) pewną nieruchomość, a nie wpiszemy do księgi naszego prawa własności, nie będziemy mogli jej sprzedać. Dopóki nie ujawnimy naszego prawa w księdze, jedyną osobą legitymowaną do dokonywania jakichkolwiek czynności związanych z nieruchomością byłaby osoba w niej wpisana, a więc zmarły juz dziadek. Nie wystarczy, że okażemy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Jedynym sposobem wykazania własności nieruchomości jest bowiem... okazanie odpisu z księgi wieczystej.
Wykazanie własności nieruchomości oprócz zamiaru jej sprzedaży jest konieczne także, aby na przykład wystąpić o pozwolenie na budowę i nieruchomość (legalnie, a nie poprzez samowolę budowlaną) zabudować czy obciążyć hipoteką. Także w przypadku zasiedzenia, które choć następuje z mocy prawa (o czym była już mowa w numerze 1/2007), to do czasu wpisu w księdze nowego właściciela, silniejsza będzie pozycja osoby wpisanej w księdze, bowiem domniemywa się, że to ona jest właścicielem.
Wykazanie własności nieruchomości niezbędne będzie także w przypadku ochrony naszej własności przed naruszeniem przez inne osoby. Gdy żądać będziemy wydania naszej nieruchomości przez osobę trzecią, która właścicielem nie jest (na przykład sąsiad budując ogrodzenie swej działki przy okazji zagarnie także połowę naszej nieruchomości) musimy naszą własność wykazać, oczywiście, poprzez okazanie wpisu w księdze. Niezbędne będzie to także, gdy żądać będziemy zaprzestania innych naruszeń, chociażby immisji.
Do czasu wykreślenia wpisu domniemywa się, że prawo to istnieje, choćby było w oczywisty sposób nieaktualne i nie dotyczy to tylko wpisów własności na rzecz osób, które od dziesiątek lat nie żyją. W księgach w dalszym ciągu spotkać możemy na przykład wpisy prawa pierwokupu działki na 21 lat na rzecz Skarbu Śląskiego (wpisane w 1936 roku), prawa przepędu bydła do wodopoju (przez działkę, która dziś stanowi nowoczesne osiedle), prawo zbierania chrustu w lesie należącym do Księcia Pszczyńskiego czy hipotekę w kwocie tysiąca złotych polskich w złocie (wpisaną w okresie międzywojennym). Przykłady te są rzeczywiste, pochodzą z ksiąg nadal prowadzonych przez sądy.
Pomimo oczywistej nieaktualności tych wpisów, sąd nie może ich sam wykreślić, postępowanie przed sądem wieczystoksięgowym wszczynane jest prawie zawsze na wniosek. Sąd z urzędu dokonuje wpisów jedynie w kilku sytuacjach, z których trzy z nich to jedynie wpisy... ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Wniosek o zmianę treści musi złożyć już sam właściciel, im szybciej - tym lepiej.
Najbardziej prozaicznym powodem, dla którego warto jednak dokonać wpisu swego prawa własności, jest grożąca nam za opieszałość... grzywna. W celu spowodowania ujawnienia prawa własności, Sąd może wymierzyć nam grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł. O zmianie prawa sąd może powziąć wiadomość z różnych źródeł, nie obliguje go to jednak do żadnych czynności, poza wpisem ostrzeżenia i wymierzeniem grzywny.
Warto więc zainteresować się, co wpisane jest w księdze prowadzonej dla naszej nieruchomości, a jeśli wpisy te nie są już aktualne, złożyć wniosek o ich wykreślenie bądź o wpis aktualnego prawa. Jeśli tego nie zrobimy, narażamy się bowiem nie tylko na grzywnę (którą sąd może po ujawnieniu naszego prawa wprawdzie umorzyć), ale przede wszystkim na ograniczenia w wykonywaniu prawa własności. Nie uda się nikomu sprzedaż nieruchomości, w której - według księgi - posiada jedynie udział w 1/40 części. Żaden bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego, jeśli nieruchomość jest już obciążona hipoteką w kwocie tysiąca złotych w złocie. Nikt też nie chciałby, aby przez jego działkę ktoś przepędzał bydło do wodopoju.
Szymon Fac
aplikant radcowski
Kancelaria prawna radcy prawnego Lucjana Wrońskiego
Wodzisław Śląski, ul. Kubsza 24 B/1
tel. 032 455 64 13
warto zajrzeć:
www.wronski.pl
|
|
Księga wieczysta
