 Fot. topPROJECT
| |
|
|
|
Kredytowanie inwestycji
Rybnik 02.06.2007
Witaj, Drogi Przyjacielu!
Już chyba miesiąc temu pisałem do Ciebie w sprawie finansowania Twojego wymarzonego domu. Kiedy zadzwoniłeś do mnie i powiedziałeś mi, że chciałbyś jeszcze więcej wiedzieć na temat kredytowania swojej inwestycji, przypomniałem sobie, że obiecałem Ci napisać dodatkowo parę słów na temat kosztów kredytowania.
Pytałeś mnie w liście, co za te pieniądze (pożyczone) możesz zrobić. No, cóż, praktycznie wszystko to, co związane jest z Twoim wymarzonym domkiem. Nie sądzę, aby w tym wypadku oferta innych banków różniła się od "mojej". Tak więc wszystko, co jest związane z budową, czyli np. zakup działki, doprowadzenie mediów, zakup urządzeń związanych z ogrzewaniem, samą budowę lub jej dokończenie, wyposażenie domku, rozbudowę, przebudowę, remonty, modernizację, a także spłatę kredytu z tytułu już zaciągniętej "pożyczki" mieszkaniowej, a nawet refinansowanie już poniesionych nakładów itp. może być przedmiotem finansowania. Właściwie łatwiej byłoby mi wymienić, czego nie można, niż co można. Dlatego też - podobnie jak w poprzednim liście, zapraszam Cię do mnie na spotkanie, a wtedy o tym wszystkim "poplotkujemy".
W poprzednim liście opisywałem Ci też, jakie są możliwości i różnice pomiędzy kredytem udzielonym w złotówkach i kredytem denominowanym w walucie. Pamiętasz, napisałem wtedy, że oprocentowanie jest częścią kosztów pozyskania funduszów z banku. I do tej kwestii nie będę już wracał. Są jednak (lub mogą być) inne koszty, o których wiedzieć powinieneś. Ale przejdźmy do rzeczy. Koszty pozyskania kredytu na budowę domu dla naszych celów można z grubsza podzielić na:
koszty - nazwijmy je "obligatoryjnymi", które mogą, ale nie muszą wystąpić w ofercie (ale z reguły występują) i mogą, ale nie muszą podlegać negocjacji;
koszty dodatkowe, które być może będziesz "chciał" sam ponieść, jeżeli jesteś przewidujący i na takie rozwiązanie sam się zdecydujesz.
Wiem, wiem - powiesz mi zaraz - "a kto by chciał przepłacać i samemu jeszcze ponosić jakieś dodatkowe nakłady?". Masz, oczywiście, rację, ale gwarantuję Ci, że są tacy. Napiszę o tym dalej.
Zajmijmy się więc najpierw tymi pierwszymi - jak napisałem - "obligatoryjnymi", często będącymi po prostu opłatami. Ustalmy przede wszystkim, co będzie dla Ciebie kosztem kredytu. Nie wdając się w zawiłości, wystarczy przyjąć, że będzie to cała dodatkowa wartość, którą będziesz musiał wpłacić do banku ponad pożyczoną sumę. Ja to sobie zawsze tak tłumaczę - pożyczyłem 1000 zł i jest to kwota, która jest nie moja i muszę ją zwrócić. Interesuje mnie natomiast zawsze owa "dodatkowa wartość", którą ponad pożyczoną sumę wpłacę do banku. Im jest ona mniejsza, tym korzystniej pożyczyłem pieniądze (myślę tu o porównaniach dotyczących takiego samego okresu dla pożyczki). I tu kolejna rada. Abyś mógł porównać dobrze różne oferty, zawsze sprawdzaj, jakiej jednostki czasu one dotyczą. Ja tylko Ci delikatnie sygnalizuję ten problem.
O szczegółach pogadamy podczas picia obiecanej kawy, wtedy Ci też pokażę, jak można zasymulować koszty w czasie i wyliczyć (lub nie) - oczywiście teoretycznie - cały koszt każdej oferty.
Co więc wpływa na koszt całej operacji? Pozycji tych jest kilka i pokrótce niektóre opiszę.
Po pierwsze, oprocentowanie (o tym Ci pisałem i odsyłam do poprzedniego listu);
po drugie, prowizja - jest to koszt, który płacisz bankowi najczęściej już podczas uruchomienia kredytu. Jest kwotą albo wpłacaną, albo potrącaną z sumy udzielonego kredytu często na samym początku realizacji umowy. Czyli - pożyczyłeś np. 100.000 zł, prowizję bank ustalił na przykład - 1%, to do dyspozycji pozostanie Ci - 99.000 zł. (tak nawiasem - chciałbym Ci powiedzieć, że w "moim" banku aktualnie ta pozycja nie występuje, czyli nie zapłacisz owej prowizji, gdy zdecydujesz się na kredyt w okresie promocyjnym). Oprocentowanie
i prowizja - to pozycje, które mogą być (jeżeli dany bank to dopuszcza) - negocjowane;
po trzecie - inne różne opłaty, które mogą w poszczególnych ofertach występować lub nie - takie jak: opłata za rozpatrzenie wniosku - pewnie się zdziwisz, po co taką opłatę wymyślono. Jest to proste. Przychodzisz do banku, bank podejmuje określone czynności, angażuje pracownika, a Ty w końcowym efekcie mówisz "nie biorę"! Ale praca została wykonana! I tu też chciałem Ci zwrócić uwagę, że "u mnie" - takiej opłaty nie poniesiesz! Dalej mogą występować w umowie inne opłaty, które będziesz ponosił tylko wtedy, jeżeli zaistnieje konkretne zdarzenie. Myślę tu o mogących występować zapisach związanych np. z Twoją chęcią wcześniejszej spłaty kredytu, przewalutowaniem zadłużenia tj. kiedy np. stwierdzisz, że kredyt denominowany chciałbyś mieć zamieniony na złotowy, kiedy będziesz chciał zmienić warunki umowy np. wydłużenie kredytowania itd. Myślę, że aby o tym pogadać, warto umówić się ze mną na tak zachwalaną kawę.
Nie jestem w stanie w tym krótkim liście opisać Ci wszystkich ewentualnie ponoszonych dodatkowych kosztów. Poważną pozycję stanowić może koszt tzw. operatu szacunkowego. I nawet, jeżeli w danej ofercie cena operatu nie jest przenoszona na Ciebie, trzeba dokładnie zapoznać się z warunkami, bo może być ona gdzie indziej "ukryta". Często podmioty finansowe oferują jeszcze różnego rodzaju ubezpieczenia. Jednym z takich ubezpieczeń jest ubezpieczenie na życie - "u mnie bezpłatne", gdzie wartość tego ubezpieczenia odpowiada aktualnemu zadłużeniu (pod pewnymi wszak warunkami ). Nie muszę Ci chyba tłumaczyć, po co Ci takie ubezpieczenie - szczególnie, jeśli myślisz o spłacie kredytu przez 25 lat. Nie chcę cię straszyć, ale niczym nie ryzykujesz, jeżeli ubezpieczenie jest za darmo.
I ostatnia sprawa, którą chciałbym się z Tobą podzielić, pisząc o kosztach. Nie wiem, czy inne podmioty w swoich ofertach proponują dodatkowe zabezpieczenie dla Ciebie i rodziny. Są to owe wcześniej wspomniane przeze mnie koszty dodatkowe, które może zechcesz ponieść. Sam wiesz, w jakich czasach żyjemy, kredyt mieszkaniowy dla Ciebie to ćwierć wieku spłat. Czy wiesz, co się będzie działo w naszej gospodarce za dziesięć, dwadzieścia lat? Wiem, wiem, będziesz wtedy już "na swoim". Ale i na swoim może coś w interesach nie wypalić. Proponuję Ci rozważyć ubezpieczenie siebie i małżonki od utraty pracy lub upadłości. Co to daje? Polisa zabezpiecza Twoją spłatę kredytu, gdy stracisz źródło dochodu. Jeżeli się zdecydujesz na takie rozwiązanie ( bo nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe ) masz gwarancję określonej stabilności finansowej i czas na poszukanie sobie zajęcia lub uruchomienie kolejnej firmy! Jak to działa? U mnie bardzo prosto. Zawieramy dodatkową umowę dobrowolną, składka wyliczana jest raz na 12 miesięcy w oparciu o ratę kredytu i pobierana co miesiąc z Twojego rachunku, tak że nie musisz o tym pamiętać! Możesz ją zawrzeć w każdej chwili w trakcie trwania kredytu i także ją wypowiedzieć, z zachowaniem miesięcznego wypowiedzenia. Pewnie spytasz z sarkazmem: "a ile to kosztuje, bo tylko byś brał"?. Mnie - patrząc na Ciebie - wydaje się, że niewiele. Załóżmy, że Twoja rata miesięczna wynosić będzie 400 zł. Składka miesięczna to 4% z raty - czyli 16 zł. Za dwie paczki papierosów na miesiąc, które palisz - czy nie warto kupić sobie spokój duszy o spłatę kredytu na wypadek własnego kryzysu finansowego? Odpowiedz sobie sam. Przyjdź do mnie do banku, to Ci o tym powiem w szczegółach!
A na zakończenie ostatnia sprawa, którą już powinieneś poważnie brać pod uwagę. Sezon jest w pełni, chcesz "zamknąć" inwestycję w stanie surowym jesienią, drożeją materiały, a Ty jeszcze nie podjąłeś decyzji, kto Cię sfinansuje. Pamiętaj, że podmioty kredytujące muszą mieć czas na podjęcie takiej decyzji. Ja wiem, że masz już wszystkie potrzebne dokumenty. A sam potrzebuję raptem dwóch dni, abyś miał przyznany kredyt...
Pozdrawiam
Leszek
Autor listu jest dyrektorem I Oddz. Kredyt Bank w Rybniku
|
|
Inwestowanie pieniędzy
