Fot. DigitalVision
| |
|
|
|
Zasiedzenie
Lucjan Wroński
Szanowny Czytelniku. Pisanie na tematy prawne zawiera w sobie pewne ryzyko. Prawo jest skomplikowaną dziedziną wiedzy, pełną niuansów i wyjątków. Czasami doświadczeni prawnicy mają kłopot z prawidłowym zastosowaniem lub interpretacją przepisów, a co dopiero zwykły śmiertelnik, który nigdy nie studiował prawa.
Niemniej, wszyscy na co dzień stykamy się z prawem i stosujemy je, nawet nie zdając sobie z tego sprawy. Zdarzenia i sytuacje - czasami bardzo podobne - różnią się szczegółami i mają do nich zastosowanie różne przepisy, co powoduje zróżnicowane skutki prawne dla osób mających z nimi związek. Dlatego nie da się w krótkim artykule omówić wszystkich aspektów jakiegoś zagadnienia i wszystkich możliwych wariantów. Nie można więc stosować wprost przedstawionych tutaj rozwiązań do konkretnych sytuacji życiowych. Zawsze należy się zastanowić, przeczytać przepisy lub zwrócić się o poradę do prawnika.
Rozpoczynając cykl artykułów poświęcony prawu mam nadzieję, że będzie on służył czytelnikom i spotka się z zainteresowaniem. Oczekuję także na sygnały, jaka tematyka prawna jest przez Państwa oczekiwana w przyszłości.
Jako temat pierwszego artykułu wybrałem zasiedzenie. Wiąże się to poniekąd z tytułem naszego czasopisma "Na Gruncie". Bowiem najczęściej zasiedzenie dotyczy gruntu.
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości lub rzeczy ruchomej przez posiadacza nie będącego jej właścicielem, bez żadnego ekwiwalentu na rzecz dotychczasowego właściciela. Można się zastanawiać, jakiemu celowi służy instytucja zasiedzenia, która pozwala na pozbawienie dotychczasowego właściciela jego prawa i przyznanie go innej osobie. Jest zatem sprzeczna z ukształtowaną w świecie zachodnim zasadą świętego prawa własności. Celem wprowadzenia przepisów o zasiedzeniu była funkcja społeczno-gospodarcza tego prawa. Rola zasiedzenia polega głównie na usunięciu długotrwałej niezgodności pomiędzy faktycznym stanem posiadania, a formalnym stanem prawa własności. Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości użytkowanych przez wiele lat przez osobę nie będącą właścicielem przy bezczynności właściciela, ma na celu zapewnienie trwałości tego użytkowania i prawidłowego gospodarowania gruntami i budynkami. Osoba nie będąca właścicielem nie będzie dbała o budynek, ani nie będzie inwestowała w jego remonty, gdyż nie jest pewna, czy kiedyś nie zgłosi się właściciel, który zażąda zwrotu budynku. Podstawowe przepisy regulujące zasiedzenie zawarte są
w artykułach 172 - 176 kodeksu cywilnego.
Zasiedzieć można tylko taką rzecz, która może być odrębnym przedmiotem własności. Nie można zasiedzieć na przykład jednego pokoju w budynku czy samodzielnym lokalu mieszkalnym. Z prawnego punktu widzenia dla zasiedzenia istotne jest posiadanie rzeczy, określony upływ czasu oraz dobra wiara posiadacza.
Za posiadanie uważa się faktyczne władztwo nad rzeczą, a więc taki stan, gdy osoba będąca posiadaczem dysponuje tą rzeczą. W przypadku zasiedzenia musi być to posiadanie samoistne posiadacz zachowuje się jak właściciel,
w przeciwieństwie do posiadacza zależnego (np. dzierżawcy, najemcy, użytkownika), który posiada rzecz, lecz nie ma do niej pełnego prawa i korzysta z niej w zakresie odpowiadającym innemu prawu (np. najmu). Dzierżawca nie może rzeczy sprzedać, wynająć jej wbrew woli właściciela, obciążyć hipoteką.
Posiadacz, oprócz fizycznego władztwa nad rzeczą, powinien wykazywać wolę posiadania rzeczy. Terminy zasiedzenia są różne. Posiadacz samoistny nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu - jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze. Dobra wiara istnieje wówczas, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, przy czym jego przekonanie znajduje usprawiedliwienie w okolicznościach danego wypadku. Przykładowo chodzi więc
o przekonanie posiadacza, że dana rzecz (grunt, rzecz ruchoma) stanowi jego własność, choć
w rzeczywistości tak nie jest. Istotne jest to, że posiadacz nie wie, że nie jest właścicielem. Może być to przykładowo sytuacja, gdy posiadacz gospodaruje na gruncie przekazanym mu przez ojca i jest przekonany, że grunt ten był własnością ojca.
Ze złą wiarą mamy do czynienia w sytuacji, gdy posiadacz wie lub bez trudu mógł uzyskać wiedzę, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanego gruntu. Jednakże w przypadku nieruchomości prawo przewiduje, że po 30 latach posiadania własność przechodzi na posiadacza, nawet jeżeli posiadał ją w złej wierze.
Znacznie krótszy termin określony jest do zasiedzenia rzeczy ruchomych. Wynosi on tylko trzy lata. Jednakże wymagana jest tu dobra wiara posiadacza. Zła wiara wyklucza nabycie własności rzeczy. Gdyby tak nie było,to złodziej po upływie tego okresu stawałby się właścicielem.
Ważne jest, że okresy posiadania podane powyżej muszą być ciągłe. Tak więc przerwa w posiadaniu niweczy możliwość zasiedzenia. Również czynności właściciela zmierzające do zachowania lub odzyskania rzeczy przez złożenie pozwu w sądzie powodują przerwanie terminów zasiedzenia. Jeżeli w czasie zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Ciekawostką jest, że od 1 października 1990 r. można zasiedzieć grunty państwowe. Poprzednie przepisy kodeksu cywilnego nie zezwalały na zasiedzenie gruntów państwowych w latach 1965 - 1990, a nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast od 1961 roku.
Nabycie przez zasiedzenie jest tzw. nabyciem pierwotnym. Oznacza to, że powstaje nowe prawo wskutek zdarzeń istniejących wyłącznie po stronie posiadacza. Pomiędzy prawem nabytym a prawem utraconym nie ma zależności. Posiadacz staje się właścicielem z upływem terminu zasiedzenia. Z tą chwilą dotychczasowy właściciel traci prawo własności i nie ma on żadnych roszczeń odszkodowawczych wobec nabywcy.
Potwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie postępowania nieprocesowego przed sądem rejonowym, właściwym dla miejsca położenia rzeczy. Postanowienie sądu ma charakter deklaratywny, stwierdza bowiem stan istniejący
z mocy prawa.
Nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy w drodze zasiedzenia podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy, ustalona według stanu rzeczy w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, a podatek wynosi 7 % podstawy opodatkowania.
Korzyści z zasiedzenia odnosi więc posiadacz, który nieodpłatnie nabywa prawo własności, choć musi zapłacić podatek. Drugim beneficjentem jest Skarb Państwa, który uzyskuje dochód w postaci podatku. Przegranym jest dotychczasowy właściciel, który traci prawo własności rzeczy bez jakiegokolwiek ekwiwalentu.
Lucjan Wroński
Radca prawny
Kancelaria prawna
Wodzisław Śląski, ul. Kubsza 24 B/1
tel. 032 455 64 13
warto zajrzeć:
www.wronski.pl
|
|
Księga wieczysta
