Fot. Paweł Mitura
| |
|
|
|
Podział nieruchomości
Formalność czy droga przez mękę?
Szymon Besuch
Nasza działka została przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę. Wyśmienicie. Mało tego - znalazł się już kupiec chętny zapłacić za pierwszą część działki (jakieś 1000 m2) odpowiadającą nam cenę. Została tylko mała formalność, a mianowicie wydzielić pierwszą małą działkę do sprzedania lub poszatkować całość na ładne kawałki po jakieś 1000 m2 i możemy umawiać się do notariusza... Niestety, nie tak szybko...
Procedura podziału okazuje się tak rozbudowana, że "po drodze" trzeba uzyskać postanowienie, potem decyzję z zachowaniem terminów na uzyskanie prawomocności decyzji, a przy tych wszystkich etapach i pomiędzy nimi musimy zostawić czas na czynności geodety, w których i my będziemy również uczestniczyć.
Co warto wiedzieć, żeby się nie okazało, że obiecany klientowi kawałek gruntu będzie wyglądał zupełnie inaczej, niż mówiliśmy przy negocjacjach?
Podziały nieruchomości to bardzo szerokie zagadnienie, uregulowane przede wszystkim w ustawie o gospodarce nieruchomościami
i przepisach wykonawczych do tej ustawy. Pod pojęciem podziału nieruchomości możemy rozumieć zarówno podział prawny, tj. przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na rzecz innej osoby, czy też podział geodezyjny, polegający na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej nowo utworzonych działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów, nadania im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią.
W tym artykule zawęzimy nasze rozważania jedynie do typowego podziału geodezyjnego. Na wstępie warto wspomnieć, że nie zawsze do dokonania podziału konieczna jest decyzja administracyjna. Tak się zdarza, gdy o podziale orzeka sąd, gdy dzielona działka ma pow. 0,3 ha i jest położona w terenach rolnych lub leśnych, gdy wydana została decyzja wojewody w sprawie lokalizacji drogi krajowej lub autostrady. Wydania decyzji nie wymaga też podział nieruchomości polegający na wydzieleniu działek, które są odrębnie oznaczone w ewidencji gruntów.
Na co więc musimy zwrócić uwagę, aby pomysł na poszatkowanie naszej typowej działki mógł zostać zrealizowany?
Zgodność z ustaleniami planu miejscowego
Zasadą jest, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a jeśli nie został on jeszcze uchwalony - z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z przepisami techniczno-budowlanymi. To właśnie w planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy dla strefy, w której znajduje się nasza nieruchomość, zapisy określające wielkość działki, jaką możemy wydzielić (np. że minimalna powierzchnia to 700 m2), jaką minimalną szerokość ma mieć front wydzielonej działki lub jaką szerokość mają mieć drogi dojazdowe. Często na naszej nieruchomości zaplanowano drogę publiczną, która musi zostać bezwzględnie wydzielona i zostaje nabyta,
z mocy prawa, na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, oczywiście za odszkodowaniem. Zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu musi zostać określona na pierwszym etapie podziału, polegającym na złożeniu wniosku o wydanie stosownego postanowienia przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Od tej zasady ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje kilka wyjątków.
Podział niezależnie od planu
Bez względu na ustalenia planu miejscowego, podział jest również możliwy w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. Ustawa dopuszcza również podział dla:
- wydzielenia działki, jeżeli budynek został wzniesiony na niej przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (czyli tego, który włada nieruchomością jak właściciel i jest przekonany, że przysługuje mu takie prawo);
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (np. poprzez zasiedzenie);
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;
- wydzielenia działki budowlanej.
Droga dojazdowa
Kolejną zasadą, którą musimy mieć na uwadze przy projektowaniu naszego podziału, jest to, że projektowane do wydzielenia działki muszą mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Parametry drogi powinny uwzględniać ustalenia planu miejscowego, przy czym może zostać ona wydzielona jako osobna działka lub ustanowiona w formie służebności drogi o określonym przebiegu i szerokości. Nie trzeba ustanawiać służebności, jeśli wydzielone działki zostały sprzedane wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
Opłata adiacencka
Gdy w wyniku podziału wzrośnie wartość nieruchomości, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. Nie może być jednak ona większa niż 50 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa rzeczoznawca majątkowy według cen na dzień wydania decyzji
o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Od czego zacząć
Znamy już kilka podstawowych zasad, które rządzą geodezyjnymi podziałami nieruchomości. Ale od czego zacząć? W pierwszej kolejności należy znaleźć geodetę, który na aktualnej mapie przygotuje wstępny projekt podziału i mapy orientacyjne dla naszej działki. Następnie w sądzie uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej (lub przygotować inny dokument potwierdzający naszą własność) i te dokumenty złożyć z wnioskiem o podział we właściwym urzędzie gminy lub miasta. Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Zazwyczaj jest to właściciel lub użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać tylko na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Może się zdarzyć, że nie wszyscy uprawnieni wyrażą zgodę na podział. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Gdy postanowienie o zgodności z planem, omówione wyżej, będzie dla nas korzystne, przystępujemy do właściwego podziału, powierzając czynności geodezyjne wybranemu geodecie uprawnionemu. To on wykonuje czynności, mające na celu przygotowanie projektu podziału, który posłuży do wydania decyzji zatwierdzającej podział.
Czynności geodezyjne
Trudno wymienić wszystkie przepisy zarówno stricte geodezyjne, jak i ogólno-prawne, którymi musi kierować się geodeta wykonując swoje czynności. Prace muszą zostać zgłoszone we właściwym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej przy urzędzie powiatowym lub miejskim. Cała procedura wymaga kilku wizyt w urzędzie, sporządzenia dużej ilości dokumentacji i obliczeń - około 20-30 stron, by na zakończenie oddać w ręce zleceniodawcy jeden dokument - wypis i wyrys z ewidencji gruntów, oraz ewentualnie drugi - wyciąg główny z wykazu zmian gruntowych. Dużego doświadczenia wymaga również sposób przygotowania dokumentacji, który różni się w poszczególnych powiatach, z uwagi na stopień zaawansowania technologicznego ośrodków dokumentacji, specyfikę poszczególnych regionów kraju, różnice w prowadzonym katastrze, zwyczaje miejscowe wynikające z różnych interpretacji, co prawda tych samych, ale bardzo przestarzałych instrukcji i wytycznych technicznych. Krótko mówiąc: "co kraj, to obyczaj". Część tzw. biurowa to większość czasu poświęcanego na podział nieruchomości, ale najistotniejszych ustaleń dokonuje się w terenie, począwszy od odnalezienia lub wznowienia starych znaków granicznych, ewentualnie rozgraniczenia w szczególnych przypadkach, aż po utrwalenie na gruncie przebiegu nowych granic po uzyskaniu przez decyzję prawomocności. Z czynności geodezyjnych w terenie sporządza się protokół graniczny, podpisywany przez wszystkich właścicieli działki dzielonej i działek sąsiednich wzywanych w ustalonym terminie na grunt, a z pomiaru przygotowuje się szkic katastralny. Całość pomiarów musi zostać wykonana w oparciu o punkty z określonymi współrzędnymi geodezyjnymi, tzw. osnowę w celu określenia dokładnego miejsca położenia punktów załamania granic. Te wszystkie czynności geodezyjne prowadzą do przygotowania ostatecznego projektu podziału nieruchomości, na bazie którego zostaje wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.
Decyzja zatwierdzająca podział winna stać się prawomocna, czyli po doręczeniu wnioskodawcy musi upłynąć 14 dni w celu wniesienia uwag i ewentualnych odwołań. Dopiero prawomocna decyzja może być podstawą do przygotowania dokumentów geodezyjnych dla nowo powstałych działek. Takie dokumenty posłużą nam u no-
tariusza do sprzedaży poszczególnych działek.
Geodezyjny podział nieruchomości to na pewno nie będzie szybka formalność, ale dzięki współpracy z doświadczoną w sprawach geodezyjno-prawnych firmą geodezyjną możemy uniknąć tytułowej "drogi przez mękę", ograniczając ją jedynie do cierpliwego wyczekiwania na postępy prac, aby w końcu otrzymać upragnione dokumenty i udać się z nimi do notariusza.
Szymon Besuch
Geodeta Uprawniony
Rzeczoznawca Majątkowy
tel. 502 03 19 19
warto zajrzeć:
www.geotaksa.rybnik.pl
|
|
Mienie zza Buga i nie tylko
