Arch. UM Rybnik
| |
|
|
|
Nasze własne mieszkanie - kto tu rządzi?
CZYLI CZWARTA ROZMOWA Z PIOTREM
Krzysztof Urbańczyk
- Jak to właściwie jest, kupiłem mieszkanie i coś jeszcze ? - spytał Piotr, kiedy siedział od dobrych paru chwil w moim biurze.
- Kwestie tę regulują zapisy Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Kupiłeś lokal mieszkalny o powierzchni 65 m2 oraz pomieszczenie przynależne - piwnicę o powierzchni 7 m2. W akcie notarialnym zapisano, że wraz z lokalem mieszkalnym nabyłeś 8,5% udziału w nieruchomości wspólnej. Zapisy dotyczące lokalu są chyba jasne. Pewno chcesz, aby wyjaśnić Ci ten udział w nieruchomości wspólnej.
- No właśnie, cóż to jest?
- Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą tylko tobie, ale także innym współwłaścicielom. Przecież budynek, w którym jest twoje mieszkanie, stoi na działce, która w 8,5% jest Twoja. Oczywiście, w częściach nie wydzielonych, czyli 8,5% w każdym jej metrze kwadratowym. Te części budynku to np. fundamenty, ściany konstrukcyjne, dach, ciągi komunikacyjne, a urządzenia, to np. winda.
- No dobrze, ale w takim razie powiedz mi, kto będzie zarządzał tymi częściami wspólnymi, przecież nie mogą zarządzać wszyscy. W budynku, w którym znajduje się moje mieszkanie, jest w sumie 12 mieszkań, 5 zostało wykupionych, a 7 jest jeszcze własnością gminy. Wszyscy współwłaściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową.
- Ustawa o własności lokali dość precyzyjnie reguluje sposób zarządzania. Otóż, jeżeli w budynku lokali wyodrębnionych jest więcej niż 7, właściciele lokali są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Oczywiście, nie są wybierani na wieczność, gdyż mogą być w każdej chwili odwołani. Zarząd wykonuje uchwały zebrania współwłaścicieli. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
- Zaraz, zaraz - obruszył się Piotr. Coś o tym słyszałem. W naszym budynku gmina sprzedała 5 mieszkań i kiedy posumowaliśmy nasze udziały, to okazało się, że nowi właściciele posiadają 35,2% udziału w nieruchomości wspólnej, czyli na zebraniu dysponujemy taką właśnie ilością głosów. Wynika z tego, że niby kupiliśmy lokale wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a tak właściwie to i tak gmina dyktuje nam warunki, a my - nowi właściciele - nie mamy nic do powiedzenia. Zawsze zostaniemy przegłosowani.
- Nie tak do końca. Ustawa w pewien sposób chroni wszystkich współwłaścicieli, dotyczy to także tych, którzy posiadają niewielkie udziały. Zebranie może wprowadzić zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Może to nastąpić w przypadku, gdy np. większość udziałów należy do jednego właściciela, wtedy z wnioskiem o taki sposób głosowania muszą wystąpić właściciele lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W twoim przypadku, gmina posiada większość udziałów - 64,8% - jak obliczyłeś. Tak więc, jeżeli wy, nowi współwłaściciele, w trakcie zebrania połączycie swoje siły - a macie ich 35,2%, czyli ponad 1/5 udziałów, wtedy głosujecie wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Wówczas to wy macie tych głosów pięć, zaś gmina tylko jeden. Przypomnę, że przy sporządzeniu aktu notarialnego ustanowienia samodzielności lokalu oraz jego sprzedaży, notariusz pouczył Cię o systemie głosowania. Zasada jeden współwłaściciel - jeden głos, może być na stałe wpisana w umowie o założenie wspólnoty.
- No to świetnie, ale powiedz, czy za każdym razem trzeba zwoływać zebranie, aby podejmować niejednokrotnie ważne decyzje? Przecież to trudne i kłopotliwe.
- Oczywiście, przecież większość z was gdzieś pracuje i znalezienie terminu dogodnego dla wszystkich mogłoby być wręcz niemożliwe. Dlatego ustawa przewiduje, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź trochę tak, a trochę tak. Niestety, te tak jasno sprecyzowane przepisy muszą także uwzględniać sytuacje konfliktowe. Jeżeli np. brak zgody wymaganej większości właścicieli lokali, czy właściciel lokalu uważa, że uchwała jest niezgodna z prawem, wtedy rozstrzygnięciem zajmuje się sąd.
- Wspomniałeś, że członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali. Czy musi to robić za darmo?
- Oczywiście, że nie. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Ustawa jednakże określa, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.
- Jak to jest z tym zarządzaniem nieruchomością? Czy do wszystkiego potrzebna jest uchwała współwłaścicieli, czy zarząd o wszystko musi pytać współwłaścicieli?
- No nie, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
- Czy jest to ustawowo określone?
- Oczywiście, mówiłem Ci, że to nie takie proste, ale i nie bardzo skomplikowane, ale o tym przy następnym spotkaniu mieszkaniowym, które ukaże się niebawem na łamach Na gruncie.
Pochwała prostoty!
Krzysztof Urbańczyk
Rzeczoznawca majątkowy
tel. 0502 692 063
|
|
Mienie zza Buga i nie tylko
