naGRUNCIE.pl - S E R W I S B U D U J Ą C Y - Rybnik, Żory, Jastrzębie-Zdrój, Wodzisław Śląski, Racibórz

Krzysztof Urbańczyk

Piotr wpadł do mojego biura. Tym razem radosny i rozpromieniony.
- Jest świetnie, gmina zgodziła się sprzedać mi mieszkanie, w którym mieszkam już od lat. Cała procedura będzie długo trwała. Wytłumacz mi, dlaczego?
- Cieszę się, że tym razem najpierw przyszedłeś do mnie po informacje, żebyś wiedział, co Cię czeka - stwierdziłem.

Problematyki tej dotyczą dwie ustawy i jedno rozporządzenie, czyli:

Ustawa z dnia 24.06.1994 o własności lokali ( Dz. U. 85, poz. 388 z roku 1994 z późniejszymi zmianami).

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 46/2000, poz.543 )
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

- Aby gmina sprzedała najemcy lokal, w którym mieszka, musi on podjąć kilka działań. Po pierwsze, należy precyzyjnie zbadać stan prawny nieruchomości (posesji), na której znajduje się budynek, w którym jest mieszkanie. Niejednokrotnie wymaga to uporządkowania stanu prawnego oraz wydzielenia działki geodezyjnej. Następnie trzeba wykonać inwentaryzację budynku. Bardzo często administracje posiadają inwentaryzację szczątkową, niekompletną. Ta inwentaryzacja musi zawierać rzut kondygnacji z zaznaczonymi lokalami, który będzie musiał zostać złożony przy podpisaniu aktu notarialnego, abyś wiedział, co kupiłeś. Nie możesz dopuścić do takiej sytuacji, że w akcie notarialnym zostanie zapisane, iż lokal, który kupiłeś, to np. trzy pokoje, kuchnia, łazienka i przedpokój o powierzchni 65,0 m2, zlokalizowane na pierwszym piętrze budynku przy ulicy X nr 5. Przecież w tym budynku, na tym piętrze, może być wiele takich mieszkań, wobec tego, które będzie Twoje?

Piotr odrzekł: Rozumiem, ale to chyba jeszcze nie wszystko.
- Oczywiście. Art. 2 Ustawy o własności lokali precyzuje, co to jest ten samodzielny lokal. "Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych".
- A co to są te pomieszczenia przynależne?
- Pomieszczenia przynależne to w szczególności: piwnica, strych, komórka czy garaż, choćby nawet do lokalu nie przylegały. Pomieszczenia te także zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku. Inwentaryzacja ma również na celu określenie udziału właściciela w częściach nieruchomości wspólnej.
- Nic z tego nie rozumiem - powiedział mój przyjaciel.
- Wyobraź sobie sytuację, że w budynku wielomieszkaniowym jest 10 mieszkań, czyli przy sprzedaży wszystkich mieszkań będzie 10 współwłaścicieli. Ponieważ najprawdopodobniej każde mieszkanie będzie miało inna powierzchnię, nie można będzie powiedzieć, że każdy ma po 10% udziału. Dlatego, zgodnie z ustawą, należy na podstawie inwentaryzacji określić udział każdego współwłaściciela. Udział ten to stosunek sumy powierzchni lokalu mieszkalnego i pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych.

Tak więc - Piotrze - jeżeli Twoje mieszkanie to 65 m2, do niego przynależy piwnica o powierzchni 7m2, powierzchnia wszystkich lokali w tym budynku to 590 m2, powierzchnia pomieszczeń przynależnych - 80 m2, to udział Twojego lokalu wyniesie ( 65m2 + 7m2) : (590m2 + 80m2) = 72/670, czyli 10,75%. Ten udział w nieruchomości wspólnej będzie Ci potrzebny przy określaniu m.in. Twoich praw i obowiązków związanych z nieruchomością.
- A co to za nieruchomość wspólna? Przecież ja kupuję swój lokal dla siebie.
- Ależ, oczywiście. Kupujesz lokal, ale pozostają części nieruchomości, które nie zostaną sprzedane. Przecież konstrukcja budynku, dach, fundamenty, ciągi komunikacyjne w budynku, przyłącza energetyczne, gazowe, wodne, kanalizacyjne, a także grunt, na którym znajduje się budynek, nie zostaną sprzedane żadnemu ze współwłaścicieli, lecz będą służyły wszystkim.

Pozostaje jeszcze oczywiście kwestia określenia ceny mieszkania. W tym przypadku gmina powoła rzeczoznawcę majątkowego, który określi wartość Twojego mieszkania. Rzeczoznawca odwiedzi Cię, dokona wizji, sporządzi operat szacunkowy określający wartość rynkową mieszkania, zaś właściciel - czyli gmina - określi cenę, za jaką będziesz mógł je wykupić. Każda gmina stosuje ulgi wobec lokatorów wykupujących swoje mieszkania, zaś jej wysokość jest określona w stosownych uchwałach Rady Gminy.
- Ale dlaczego rzeczoznawca będzie oglądał i określał wartość rynkową mojego mieszkania? Przecież mieszkam w nim już od wielu lat, w tym czasie wymieniłem okna, wyremontowałem łazienkę, położyłem panele podłogowe. Zrobiłem to z własnych pieniędzy i mam za to jeszcze raz zapłacić? Przecież to niesprawiedliwe.
- Rzeczoznawca majątkowy, powołany do określenia wartości lokalu, nie może decydować, które nakłady właściciel, czyli gmina zechce Ci odliczyć od wartości. Nie może także nie widzieć tych nakładów, gdyż jest zobowiązany określić wartość rynkową lokalu. Zgodnie z zapisami Rozporządzenia § 35. 1., na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Jednakże rzeczoznawca ma obowiązek określenia wartości tych nakładów. Rozporządzenie dość precyzyjnie określa sposoby określania nakładów.
- To znaczy, że nie będę dwa razy płacił za moje remonty?
- Nie, na pewno nie będziesz.

- OK. - odrzekł Piotr - na dziś wystarczy, przyjdę znów i wytłumaczysz mi, jak nakłady zostaną rozliczone. Aha - i jakie będę miał prawa, gdy zostanę właścicielem mojego mieszkania i współwłaścicielem nieruchomości.
- Przyjdź, wszystko Ci wyjaśnię. Pamiętaj, że oprócz praw będziesz miał także obowiązki.

Krzysztof Urbańczyk

Rzeczoznawca majątkowy
tel. 0502 692 063