 Fot. topPROJECT
| |
|
|
|
List do przyjaciela
Rybnik 14.04.2007
Witaj, Drogi Przyjacielu!
Właśnie otrzymałem Twój list, w którym informujesz mnie o swojej decyzji w sprawie budowy własnego domu. Chciałem Ci pogratulować pomysłu i tego, że wreszcie się zdecydowałeś. Rozumiem Twoje wahania, ale myślę, że nie będziesz tego żałował.
Piszesz mi, że zdecydowałeś się na określony projekt, że masz już lokalizację, ale boisz się, czy będziesz w stanie sfinansować swoje marzenia. Prosisz mnie także o radę, skąd wziąć pieniądze na budowę, bo nie wiesz, od czego zacząć. Myślę, że mogę Ci coś doradzić. Przede wszystkim, możesz skorzystać z pomocy finansowej. Jest wiele instytucji finansowych, które chętnie udzielą Ci kredytu. I tu rada pierwsza: decydując się na zaciągnięcie kredytu, staraj się unikać różnych pośredników, bo może się to wiązać ze wzrostem kosztów. Najlepiej zwróć się bezpośrednio do konkretnego banku.
Wiem, wiem - zaraz mi napiszesz: "ale do jakiego banku". Otóż wybór należy do Ciebie i tu pośpiech jest złym doradcą. Musisz znaleźć na to czas! Czas na dokładne zapoznanie się z co najmniej kilkoma ofertami. Najlepiej sam sprawdzaj oferty, aby wybrać taką, która będzie Ci najbardziej odpowiadać. I tutaj druga rada, abyś nie kierował się tylko wysokością oprocentowania, bowiem oprocentowanie jest tylko częścią kosztów, które będziesz musiał zapłacić bankowi. Do tej kwestii jeszcze wrócę.
Ważną dla Ciebie decyzją będzie rozstrzygnięcie, jaki wziąć kredyt - czy w złotówkach czy tzw. kredyt złotowy denominowany (waloryzowany) w innych walutach - jak np. frank szwajcarski, (CHF), euro (EUR) itd. - czyli kredyt w wybranej walucie, ale wypłacony w złotówkach (zadłużenie jest w walucie). Kredyty złotowe mogą być w ofertach trochę wyżej oprocentowane. Kredyt denominowany może być "tańszy", niesie jednak za sobą ryzyko zmiany tzw. kursu waluty. Np. zakładając w uproszczeniu, że dzisiaj 1 EUR = 4 zł, to gdy weźmiesz kredyt denominowany w EUR w kwocie 50 tys. - w wymiarze złotowym zadłużenie Twoje wyniesie 200 tys. zł. Jeżeli jednak nasza złotówka osłabnie i po jakimś czasie 1 EUR będzie warte np. 4 zł 20 groszy - Twoje zadłużenie wzrośnie do 210 tys. zł. (Spłacać bowiem będziesz kredyt i odsetki w złotych, ale z przeliczenia zadłużenia w EUR). Oczywiście, zmiana kursu działać może w drugą stronę i jeżeli złotówka ulegnie wzmocnieniu, Twój kredyt odpowiednio się "zmniejszy"(w złotówkach). Najkorzystniej jest, jak widzisz, brać kredyt denominowany - z punktu widzenia omawianego kryterium - w okresie, kiedy złotówka jest słaba. Ryzyko zmiany kursu powinieneś jednak brać pod uwagę, jeżeli będziesz chciał albo musiał wziąć kredyt na długi okres: 20 - 30 lat (okres korzystania z finansowania może zależeć od Twojej zdolności kredytowej). Nie muszę akurat Tobie tłumaczyć, co bankowcy nazywają zdolnością kredytową. Oznacza to po prostu, iż po spłacie miesięcznej raty kredytu i odsetek, powinno zostać Ci na tyle z wypłaty, abyś nie musiał przejść na utrzymanie ukochanej teściowej.
Jeżeli mogę Ci jeszcze coś poradzić w związku z kredytem denominowanym, to zwróć uwagę przy porównaniu ofert - jak banki odnoszą się do kwestii ustalenia należnych odsetek i przeliczania Twoich rat w walucie na złotówki, którymi będziesz je spłacał. Bez wdawania się w zawiłe szczegóły: podmioty te ustalają oprocentowanie, stosując generalnie tzw. marżę banku, która jest (powinna być) z reguły stała oraz dodatkowo (jako główny składnik stawki) zmienną "podstawę" (wartość rynkową), zależną od ceny sprzedaży przez banki danej waluty na ustalony okres np. 1 m-c, 3 m-ce itd. Banki stosują tu bardzo różne, często dość skomplikowane rozwiązania do wyliczania wspomnianej "podstawy", wszystko po to, aby zminimalizować swoje ryzyko (diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach i jeśli będziesz chciał więcej wiedzieć na ten temat - wpadnij do mnie na kawę).
Osobnym zagadnieniem będzie przeliczanie ustalonej i obowiązującej Ciebie w danym dniu spłaty raty walutowej pożyczonego kapitału na złotówki. Kredyty, o czym już doskonale wiesz - mogą być spłacenie wg tzw. "malejących rat" - wtedy rata kapitałowa jest stała, a kwota odsetek zmienia się (maleje) wraz z upływem czasu (co miesiąc płacimy mniejszą wartość, składająca się z takiej samej raty i zmniejszających się odsetek) lub wg tzw. "równych rat" (co miesiąc płacimy taką samą "wartość" w całym okresie korzystania z kredytu - zawierającą ratę kapitału i kwotę odsetek). W tym ostatnim przypadku w owej "wartości" kwota odsetek i kapitału co miesiąc się zmienia - niezmienna jest natomiast łączna "wartość" spłaty). Tak czy siak, co miesiąc będziesz musiał zwrócić bankowi ustaloną ratę kapitału oraz odsetki. Oczywiście, bank musi "wartość" wyliczoną w walucie przeliczyć na złotówki po określonym kursie do złotego. Musisz wiedzieć, że każdy bank określa codziennie kursy walut i publikuje je w formie tabel dziennych i na to nie masz wpływu (ustalane ceny są z reguły cenami rynkowymi), co nie znaczy, że każdy bank ustala takie same kursy. Są zawsze różnice wynikające z różnych przyczyn i decyzji danego banku. Twoją ostrożność powinien budzić ewentualny fakt tworzenia przez bank "innej tabeli" - np. dla rozliczania tylko działalności kredytowej. Tabela taka może być mniej korzystna dla Ciebie. Warto o to dokładnie wypytać przy wyborze banku, bowiem raty kredytu i odsetki będziesz spłacał ładnych kilkanaście (dziesiąt) lat. Innymi słowy - im bardziej skomplikowany będzie system ustalania i liczenia należnych bankowi odsetek, a także jeżeli kredytodawca stosować będzie np. inne tabele kursów walut dla transakcji kredytowych, a inne dla transakcji pozostałych, tym bardziej powinieneś żądać jasnego wyjaśnienia tych spraw, aby świadomie znać swoje ryzyko. I nie ma co się wstydzić, że czegoś nie rozumiesz. Masz prawo do uzyskania wyczerpujących informacji! A w razie czego, pamiętaj - kawa czeka!
O rany, ale się rozpisałem! To dość trudne zagadnienie, nawet dla mnie. Wybacz, że tyle pisałem Ci o kredycie denominowanym i jego zawiłościach, ale inwestorzy często wybierają ten właśnie kredyt i pewnie też o takim myślisz. Wierz mi, że zdążyłem tylko zasygnalizować obszerny temat.
Wracając do oprocentowania i informacji o kredytach zawartych w materiałach reklamowych banków (z reguły zawierają tylko podstawowe i często uproszczone informacje) - konfrontuj zawsze ich zapisy ze szczególnymi warunkami propozycji. Nie podejmuj pochopnie decyzji na podstawie analizy ulotek, bowiem często zawierają pierwszą, mocno czytelną i nośną informację - np. "oprocentowanie od". Może się bowiem zdarzyć, że owszem - informacja jest jak najbardziej prawdziwa, ale korzystna stawka oprocentowania jest nie do osiągnięcia bez spełnienia szczegółowych dodatkowych warunków, realizacji różnych transakcji wiązanych albo obowiązuje w bardzo krótkim okresie.
Osobnym zagadnieniem, do którego obiecałem Ci powrócić, są inne koszty związane z pozyskaniem kredytu. Mogą one odnosić się wprost do pobieranych prowizji, kosztów, które wynikają z uzyskania operatów, wizytacji, ubezpieczeń obowiązkowych, ubezpieczeń fakultatywnych itd. Jest to jednak temat, wymagający szerszego opisania, co zostawiam sobie na raz następny. Spodziewaj się wkrótce kolejnego listu.
Pozdrawiam
Leszek
Autor listu jest dyrektorem I Oddz. Kredyt Bank w Rybniku
|
|
Inwestowanie pieniędzy
