|
|
|
Droga konieczna
Szymon Fac
Dokonując zakupu nieruchomości, kierujemy się wieloma czynnikami. Najważniejsze w powszechnej opinii jest jej położenie. Domek na wzgórzu, z kojącym nasze skołatane nerwy widokiem na spokojną okolicę i ogrodem graniczącym z lasem, do którego kasztanową alejką wije się dróżka, jest marzeniem wielu z nas. Warto jednak zawsze przed zakupem naszej wyśnionej działki sprawdzić, czy dróżka ta istnieje faktycznie, czy tylko w naszej wyobraźni. Do nieruchomości może bowiem nie być dojazdu. W takiej sytuacji, będąc zmuszonymi do przejeżdżania przez sąsiednie działki, miast cieszyć się naszym nowym zakupem, możemy się skazać na ciągłe konflikty z sąsiadami, którzy takiemu korzystaniu z ich gruntu mogą się, oczywiście, sprzeciwić. Najlepszym wyjściem z takiej sytuacji byłoby polubowne załatwienie sprawy i zakup od sąsiadów pasa gruntu o szerokości 3 lub 4 metrów, którym swobodnie będziemy mogli dojechać do naszej posesji lub zawarcie umowy pomiędzy zainteresowanymi o ustanowienie służebności. Co zrobić jednak, jeśli sąsiedzi nie zechcą zawrzeć umowy? Opisana powyżej sytuacja zdarzać się może w praktyce dość często. Brak dostępu do drogi publicznej może mieć wiele przyczyn i nie zdarza się tylko wśród lasów czy pól, lecz także w miastach. Warto więc wiedzieć, w jaki sposób rozwiązać taki problem.
Wykonywanie prawa własności korzysta z szerokiej ochrony, przewidzianej w Kodeksie cywilnym. W jej zakresie mieści się także właściwe korzystanie z przysługującego nam prawa własności nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel nie może jednak sam naruszać prawa własności sąsiadów, przejeżdżając po ich nieruchomości twierdząc, że takie prawo mu się należy. Sytuacje takie prowadzą do wielu nieprzyjemnych konsekwencji, takich jak zastawianie, zabudowanie, a czasem i zaoranie pasa gruntu, po którym jeździmy. Należy jednak przyznać, że sąsiad ma prawo do takich zachowań, on także chroni bowiem swoją własność. Konieczne okaże się więc prawne uregulowanie zasad, na jakich korzystać będziemy z nieruchomości sąsiadów.
Rozwiązaniem jest regulacja przewidziana w art. 145 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpić musi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić, powinno przy tym uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Taka konstrukcja przepisu na pierwszy rzut oka wydaje się jasna i przejrzysta. Bogactwo i różnorodność możliwych sytuacji faktycznych pociągnęły za sobą wydanie wielu orzeczeń przez Sąd Najwyższy oraz dyskusję w napisanych na ten temat artykułach, podręcznikach i komentarzach.
Służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową, a nie osobistą. Oznacza to, że związana jest ona z gruntem, a nie z osobą właściciela nieruchomości władnącej. Dlatego też korzystać z niej mogą wszystkie osoby dojeżdżające do tej nieruchomości, a nie tylko jej właściciel i jego rodzina. Nie wygasa także wraz ze śmiercią właściciela nieruchomości władnącej, lecz może utrzymywać się nawet do 10 lat po zakończeniu korzystania z niej.
Możliwa jest sytuacja, w której pewien dojazd do nieruchomości już istnieje. Przepis Kodeksu cywilnego wskazuje jednak, że nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Drogą publiczną - w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985r o drogach publicznych - jest droga zaliczona do kategorii drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej. Do kategorii tych należą także ulice leżące w ciągu tych dróg. Z dróg publicznych korzystać może każdy, zgodnie z ich przeznaczeniem. Drogą publiczną nie są natomiast tzw. drogi wewnętrzne, takie jak drogi w osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, do obiektów użytkowanych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, place przed dworcami kolejowymi czy autobusowymi. Ta definicja drogi publicznej wiążąca jest także dla rozpatrywania sprawy o ustanowienie drogi koniecznej. Nie jest więc istotny rodzaj nawierzchni drogi prowadzącej do naszej nieruchomości, a więc nieważne czy jest to droga asfaltowa, utwardzona kostką czy szutrowa, istotna jest kategoria drogi, która musi mieścić się w definicji drogi publicznej.
Wiele problemów budzi także użyte w omawianym przepisie określenie dostępu jako odpowiedniego, wykładnia tego pojęcia dokonywana była wielokrotnie przez Sąd Najwyższy. Chodzi więc nie tylko o sytuację całkowitego braku dostępu do drogi publicznej, ale także o taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do tej drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości. Gdy dostęp do drogi publicznej istnieje, chociaż jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów. Dopiero taka sytuacja uzasadnia wystąpienie z roszczeniem o ustanowienie drogi koniecznej. Czy dostęp jest odpowiedni, każdorazowo decydują wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Przed wystąpieniem na drogę sądową, osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna jednak przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty.
Ustanowienie służebności drogowej polega na wytyczeniu przez nieruchomość obciążoną pasa gruntu, który wykorzystywany będzie w celu dojazdu do nieruchomości władnącej. Może ono polegać na poszerzeniu istniejącej drogi publicznej, a nawet polegać na zobowiązaniu właściciela nieruchomości służebnej do tolerowania takiego stanu, że w czasie przejeżdżania pojazdu jego nadwozie będzie znajdować się w przestrzeni powietrznej nad gruntami tej nieruchomości (opony pojazdu zaś znajdować się będą na nieruchomości władnącej). Zobowiązanie takie chociaż wydaje się błahe, skutkować będzie jednak zakazem postawienia przez właściciela nieruchomości służebnej ogrodzenia, które mogłoby spowodować niemożność takiego przejazdu. Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu omawianego przepisu także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym lub gdy nie jest możliwe korzystanie z drogi publicznej w pewnych porach roku ze względu na jej stan techniczny. Za nieodpowiedni dojazd nie może natomiast zostać uznana sytuacja, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, na rzecz której służebność miałaby być ustanowiona. W tym wypadku chodzi bowiem nie o dostęp do drogi publicznej lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Jeżeli to korzystanie jest utrudnione, rzeczą właściciela jest takie zorganizowanie eksploatacji swojej nieruchomości, aby stało się to łatwiejsze, np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę.
Duże wątpliwości w praktyce budzi także sposób przeprowadzenia drogi, a więc jej wytyczenia na gruncie. Musi on bowiem uwzględniać interesy właścicieli obu nieruchomości. Z jednej strony konieczne jest uwzględnienie potrzeb nieruchomości władnącej (na rzecz której ustanawia się drogę), z drugiej zaś strony powinna ona zaś zostać tak przeprowadzona, aby obciążenie nieruchomości służebnej (obciążonej) było jak najmniejsze. Jest to chyba najtrudniejsze z zadań sądu w tym postępowaniu, dlatego też przed wydaniem postanowienia sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości. Odstąpić od tego obowiązku można jedynie wtedy, gdy okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo przeprowadzenie tego dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Oględziny takie pozwolą także na bezpośrednie zapoznanie się sądu z miejscem, w którym ma przebiegać droga, w szczególności z ukształtowaniem terenu, występowaniem przeszkód w przebiegu drogi w postaci rowów czy drzew, co nie zawsze byłoby możliwe jedynie na podstawie oceny akt i dołączonych do nich map. Należy także pamiętać, że najmniejsze obciążenie nieruchomości nie zawsze oznacza wybór najkrótszej drogi.
Sporna może być także wysokość wynagrodzenia należącego się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie takie przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej niezależnie od tego, czy poniósł jakąkolwiek szkodę spowodowaną ustanowieniem drogi koniecznej. Jeżeli jednak szkodę taką poniósł, jest zobowiązany wykazać jej wysokość. Zainteresowani ustanowieniem drogi powinni ponieść także koszty związane z jej ustanowieniem. Niedopuszczalna będzie więc sytuacja, gdy uczestnik postępowania, który sprzeciwia się przeprowadzaniu drogi obok jego posesji, ponosić będzie koszty przesunięcia stojącego tam jego ogrodzenia, które przeszkadza przebiegowi ustalonej drogi. Takie wyjście mogłoby być uzasadnione tylko w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, na przykład kiedy ogrodzenie zostało wzniesione przez uczestnika w trakcie postępowania o ustanowienie drogi koniecznej specjalnie, aby przeszkodzić w urządzeniu projektowanej drogi.
Sprawy o ustanowienie drogi koniecznej rozpoznawane są przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości obciążonej. Pomimo iż są to często sprawy sporne, rozpoznawane są w trybie nieprocesowym. We wniosku o ustanowienie drogi należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Do wniosku należy także dołączyć jego odpisy dla wszystkich uczestników wymienionych we wniosku, oraz dowód wniesienia opłaty sądowej w kwocie 200,00 zł. W razie niespełnienia tych wymogów formalnych, sąd wezwie wnioskodawcę do ich usunięcia. W postępowaniu sąd oprócz oględzin nieruchomości dopuszcza z reguły dowód z opinii biegłego geodety na okoliczność ustalenia sposobu przebiegu drogi z uwzględnieniem okoliczności, o których mowa była powyżej, a więc uwzględnienia potrzeb nieruchomości władnącej oraz jak najmniejszego obciążenia nieruchomości służebnej. Po zakończeniu postępowania wzmianka o ustanowieniu drogi koniecznej powinna także zostać zamieszczona w księdze wieczystej.
Należy mieć także na uwadze, że w postępowaniu nieprocesowym każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie. Jeśli jednak interesy uczestników są ze sobą sprzeczne (a tak najczęściej będzie), sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. Sąd może także włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika.
Ustanowienie drogi koniecznej na gruntach sąsiadujących z naszymi często może być jedynym sposobem na prawidłowe korzystanie z własnej nieruchomości, nie zagwarantuje nam, niestety, dobrosąsiedzkich stosunków z osobami, które w ten sposób zostaną przez to ograniczone w wykonywaniu prawa własności własnej nieruchomości. Zastanawiając się nad złożeniem wniosku o ustanowienie takiej drogi należy się jednak zastanowić, czy nie ma innej możliwości uzyskania dojazdu do naszej nieruchomości, na przykład poprzez zakup gruntu. Rozwiązanie polubowne może bowiem okazać się i tańsze i prostsze.
Szymon Fac
aplikant radcowski
Kancelaria prawna radcy prawnego Lucjana Wrońskiego
Wodzisław Śląski, ul. Kubsza 24 B/1
tel. 032 455 64 13
warto zajrzeć:
www.wronski.pl
|
|
Księga wieczysta
